香港房价比5年前低千元 鹤岗折射东北资源枯竭型城市困境

财联社（北京，记者李洁）讯，位于黑龙江的四线城市鹤岗因几万元一套的“白菜价”房源，日前被推至舆论的风口浪尖。尽管随后当地政府表示“白菜价”的房源不是普遍现象，但近几年鹤岗楼市较低迷是不争的事实。

“鹤岗房价发生比较明显变化是2013年到2014年，这个是历史房价峰值，比目前每平方米均价高出1000元左右。”鹤岗市住建局房产监察科副科长肖玉在接受央视采访时说。

鹤岗于2011年被正式列入全国第三批资源枯竭型城市。根据住建部公布的历年城乡建设统计年鉴，鹤岗市城区常住人口在近几年处于持续下滑状态，而人口密度也随之不断下降。

业内人士认为，鹤岗只是东北资源枯竭型城市的一个缩影。

“资源枯竭型城市面临发展困境，人口流出态势难以逆转。鹤岗以往的煤矿生产基地当下面临经济转型困境；近几年常住人口持续净流出，而经济发展的疲软，更是使其对人才的吸引力每况愈下。在失去了人口与经济这两大基本支撑后，楼市的衰败自然不可避免，而当地房地产市场也将持续缩量。”东北证券分析师张云凯表示。

“商品房市场逐年萎缩”

据了解，鹤岗当地确实存在超低价房源，但这种房源大多为棚改安置房，而非通常意义的商品房，这种低价房源品质较低且目前无法办理房产证。

鹤岗市相关部门也回应称，低价房只是个别现象，当地楼市供需平衡，房价较为稳定。

根据中介网站挂牌二手房信息，目前鹤岗市挂牌二手商品房价格区间在 1500-3000 元/平方米。

肖玉则对央视表示，“（鹤岗）2016年到2018年商品房均价维持在3000元/平米左右。像好一些的小区，均价在3000元/平米以上，而偏远一些的小区，可能在2000元/平米以下。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，鹤岗房价看似便宜，其实也不便宜。当地产业发展机会不多，收入水平也不高，若是从房价收入比等角度看，不见得很低。

数据显示，2017年鹤岗市商品房住宅销售金额为3.3亿元，销售面积仅为11.59万平方米。东北证券研究报告称，“近几年鹤岗市商品房市场规模处于逐年萎缩的过程中。”“从商品房数据来看，鹤岗市商品住宅成交面积逐年下降，价格则保持平稳，但目前在售项目去化情况大多堪忧，市场表现缺乏活力。在过去一轮的房地产上行周期中，鹤岗市房地产市场无论从量或是价来看都未受刺激，反而随常住人口流出而逐步萎缩。”张云凯分析。

根据住建部公布的城乡建设统计年鉴，东北证券筛选了 2014-2017年期间城区常住人口下降且人口密度同步下降的城市，共计18座，其中14座城市位于东北三省，且大多为资源依赖型城市，典型的如大庆市的石油产业以及鹤岗市的煤炭产业。

张云凯认为，人口的不断流失，不仅使得城市经济发展遭遇困境，同时也令楼市一蹶不振，而大量棚改安置房更是导致原本脆弱的供需关系进一步失衡。

鹤岗市发布的政府工作报告显示，2013年至2018年，鹤岗大力推进保障性住房建设，共计建设11万套住房。

“对于此类城市，应该积极培育新产业，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素，这样才可以形成更好的购房条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉财联社记者。

部分房企在东北亏损

东北证券在研究报告中亦称，东北资源依赖型城市较多，与鹤岗市相比，人口流出问题更为严峻的大庆市商品房市场表现出同样的疲态，近几年成交面积逐年降低，2017 年成交111万平方米，近五年年均复合增速为-24%；销售均价则徘徊在 4500 元/平方米左右。

事实上，中大型房企对于东北楼市持谨慎态度，部分企业已退出东北三四线城市，其在东北区域的营收在整体业绩占比也逐渐缩小，而房企新增项目主要集中在沈阳、哈尔滨等省会城市。

其中绿地集团最为明显，绿地自2016年在东北区域便开始亏损，2017年东北地区房地产项目曾陆续出现停工现象，直到2018年在东北区域仍未恢复盈利。

年报显示，绿地2018年实现营业收入1615亿元，同比增长7.30%，毛利率提升为27.01%。但纵观其东北区域的营业收入依旧处于下降阶段，营收为52.26亿元，同比上年减19.27%，毛利率为-0.54%。

与此同时，万科也对其位于东北的两个项目进行了计提存货跌价准备。2018年万科项目存货跌价准备为23.1亿元，其中在东北两城跌价准备共计4.34亿元，分别为大连海港城年末跌价准备余额3.53亿元，抚顺金域蓝湾0.81亿元。

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“计提损失具体要看每一个项目的位置以及价格，但因为东北这几年的房地产市场不太好，计提也很正常。”阳光城集团执行副总裁吴建斌告诉财联社记者。

他进一步表示，东北楼市经过这几年的调整，最近在慢慢回暖，特别是沈阳、大连、哈尔滨等城市，但是上涨幅度与其他一些非东北城市是无法相比的。